Checkliste Immobilienkauf in Italien
Der Kauf einer Immobilie ist oft eine Frage des „Bauchgefühls“ oder gar der „Liebe auf den ersten Blick“. Dennoch sollten Sie die ausgewählte Immobilie sorgfältig prüfen und einige grundlegende Fragen stellen: Wann wurde die Immobilie gebaut oder generalsaniert? Haben die aktuellen Eigentümer selbst darin gewohnt? Wurde sie als Erstwohnsitz oder als Ferienhaus genutzt? Was ist der Grund für den Verkauf? Wie lange ist sie bereits auf dem Markt und wie viele Makler betreuen sie?
Über diese ersten Informationen hinaus sollten Sie mithilfe des Maklers, des Verkäufers, eines Notars, Ihres Anwalts und der Gemeindeverwaltung gründliche Prüfungen durchführen. Wenn Sie ein Baugrundstück kaufen, vergewissern Sie sich, dass eine Baugenehmigung ( certificato di destinazione urbanistica ) vorliegt. Andernfalls riskieren Sie, Land zu kaufen, das nicht legal bebaut werden darf. Klären Sie ab, was auf dem Grundstück gebaut werden darf und welche Nutzung des Grundstücks erlaubt ist. Das örtliche Rathaus ( municipio ) kann Ihnen diese Auskunft geben. Überprüfen Sie die Grundstücksgrenzen ( confini del terreno ) und Mindestabstände zu Nachbarn und stellen Sie sicher, dass keine Vorkaufsrechte ( diritto di prelazione ) oder geplanten Bauvorhaben in der Nähe bestehen, die den Wert der Immobilie mindern könnten (wie z. B. neue Straßen). Bei landwirtschaftlichen Grundstücken können Pächter und direkte Nachbarn bis zu zwei Jahre nach dem Verkauf ein Vorkaufsrecht ausüben. Fordern Sie einen formellen Verzicht an. Denkmalgeschützte Gebäude ( beni culturali ) unterliegen ebenfalls einem staatlichen Vorkaufsrecht, das von einem Notar geprüft werden muss, und sind oft mit strengen Renovierungsbeschränkungen verbunden.
In Italien kommt es häufig zu illegalen Bauvorhaben. Fordern Sie daher immer eine Baugenehmigung ( concessione edilizia ), eine rückwirkende Legalisierung ( sanatoria ) und einen Nachweis über bezahlte Bußgelder an. Messen Sie die tatsächliche Wohnfläche und vergleichen Sie diese mit den angegebenen Werten. Bei einer Abweichung von mehr als 5 % können Sie vom Kauf zurücktreten oder eine Rückerstattung/Entschädigung verlangen. Prüfen Sie, ob Wegerechte ( servitù di passaggio ) bestehen, da Sie möglicherweise ein anderes Grundstück überqueren müssen, um zu Ihrem zu gelangen, und umgekehrt.
Untersuchen Sie den baulichen Zustand sorgfältig: Risse ( crepature ), Feuchtigkeit oder Schimmel ( muffa ), Wasserflecken, Dachisolierung und -ziegel ( tegole ), Dachrinnen ( grondaie ) und insbesondere die Bodenstabilität in Hanglagen ( pendice ), wo Erdrutsche ( frane ) auftreten können. Überprüfen Sie, ob die Versorgungseinrichtungen (Strom, Wasser, Gas) funktionieren, und erfragen Sie die jährlichen Heiz- und Kühlkosten. Wenn das Wasser aus einem Brunnen oder dem See kommt, vergewissern Sie sich, dass das System das ganze Jahr über funktioniert, auch bei niedrigem Wasserstand. Wenn kein Strom- oder Wasseranschluss vorhanden ist, erkundigen Sie sich nach den Installationskosten. Fragen Sie, ob alternative Energiequellen ( fonti energetiche alternative ), wie z. B. Sonnenkollektoren, erlaubt sind; in historischen Zentren ist dies oft verboten.
Stellen Sie sicher, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs nicht vermietet ist, da die italienischen Mieterschutzgesetze ( tutela dell'inquilino ) sehr streng sind und Mietverträge ( contratti di locazione ) nur schwer gekündigt werden können. Vergewissern Sie sich, dass keine Steuerschulden ( arretrati d'imposta ) oder unbezahlten Nebenkostenabrechnungen bestehen, da diese auf den neuen Eigentümer übergehen. Überprüfen Sie auch die jährlichen Wartungsbescheinigungen für Heizung, Gas und Wasser. Ebenso gehen Hypotheken und Darlehen, die die Immobilie belasten, auf den Käufer über, wenn sie nicht vor der notariellen Beurkundung ( rogito notarile ) beglichen werden. Stellen Sie sicher, dass alle Schulden beglichen sind.
Wenn die Immobilie an mehrere Erben vererbt wurde, vergewissern Sie sich, dass alle Erben ( eredi ) dem Verkauf zustimmen, da sie bis zu fünf Jahre Zeit haben, den Verkauf anzufechten. Handelt es sich bei dem Verkäufer um ein Unternehmen, vergewissern Sie sich, dass dieses nicht insolvent ( fallito ) ist und kein Insolvenzverfahren anhängig ist. Andernfalls kann Ihre Immobilie bis zu zwei Jahre nach dem Kauf in die Konkursmasse einbezogen werden.