Der kostenlose Mietvertrag

„Contratto di locazione ad uso abitativo“ oder „4+4“
Der „contratto di locazione ad uso abitativo“ wird auch als „freier Vertrag“ ( contratto libero ) bezeichnet, da bei dieser Art von Mietvertrag nur die Laufzeit gesetzlich geregelt ist, während die Miethöhe von den Parteien frei vereinbart werden kann. Die Laufzeit ( decorrenza ) beträgt 4+4 Jahre. Verträge ohne festgelegte Laufzeit oder mit kürzerer Laufzeit gelten rechtlich immer als 4+4-Verträge.

In jedem Fall hat der Mieter ( locatario/conduttore ) die Möglichkeit, den Mietvertrag unter Einhaltung der im Vertrag genannten Kündigungsfrist ( termine di preavviso ) und unter Angabe „schwerwiegender“ Gründe ( gravi motivi ) zu kündigen. Ist keine Kündigungsfrist angegeben, beträgt sie gesetzlich sechs Monate. Die Kündigung muss per Einschreiben ( raccomandata ) erfolgen. Akzeptiert der Vermieter ( locatore ) die Kündigung ( disdetta ), geht die Sache vor Gericht, was in der Praxis häufig der Fall ist. Um dies zu vermeiden, sollten Sie auf eine Vertragsklausel bestehen, die eine jederzeitige Kündigung ermöglicht. So sind Sie weiterhin an die vereinbarte Kündigungsfrist gebunden, können den Mietvertrag aber ohne Angabe von Gründen kündigen.

Der Vermieter hingegen kann den Mietvertrag nur unter ganz bestimmten Bedingungen und erst nach Ablauf der ersten vier Jahre mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten und einer ausdrücklichen Begründung kündigen. Der Vermieter muss die Immobilie dann innerhalb von 12 Monaten aus dem in der Kündigung genannten Grund nutzen oder zur Verfügung stellen, andernfalls hat der gekündigte Mieter das Recht, Schadensersatz zu verlangen ( risarcimento del danno ) oder den Vertrag zu den ursprünglichen Bedingungen wiederherzustellen.

Zum Ende der vollen achtjährigen Laufzeit kann der Mietvertrag von beiden Parteien ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Die Kündigung muss mindestens sechs Monate im Voraus per Einschreiben erfolgen; andernfalls verlängert sich der Vertrag automatisch ( tacito rinnovo ) um weitere 4+4 Jahre. Die Kündigung kann innerhalb von 60 Tagen nach Erhalt des Einschreibens angefochten werden, andernfalls gilt sie als angenommen.

Während der Laufzeit des Mietvertrags darf die Miete jährlich nur um den vom italienischen Statistikamt ( ISTAT ) festgelegten Prozentsatz erhöht werden. Dies muss jedoch ausdrücklich im Vertrag vermerkt sein. Bei freien Verträgen gilt der Index zu 100 % als Basis für Mieterhöhungen. Alle anderen Änderungen der Vertragsbedingungen dürfen nur zu Beginn einer neuen Vertragslaufzeit (also nach acht Jahren) vereinbart werden und müssen per Einschreiben mitgeteilt werden.